用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”似乎正成为一种大家认可的“瘦身健行”模式。

在产业地产/园区界，越来越多的人开始谈论轻资产运营模式，也出现了越来越多以轻资产运营为主的园区运营模式。本文写轻资产运营，并不代表认可纯轻资产运营是最佳的产业地产/园区运营模式。只是，轻资产运营的出现并成为越来越多的一种选择。那么，我们就有必要去了解它。

什么是轻资产运营？

轻资产运营

资产运营模式，是指企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务外包出去。“轻资产运营”模式以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报率。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。

轻资产运营主体的几种类型

1.产业开发商向产业运营商转型

2.专业资产运营商向产业运营商转型

轻资产运营vs重资产运营

早在2016年，张江高科推出“新三商”即集科技地产商、产业投资商、创新服务商的“新三商”模式。旨在强化向“科技投行”的转型，张江高科的目标是未来产业投资收入超过房地产租赁收入。

事实上，受制于各种因素，所谓的纯轻资产运营输出模式沦为赚取差价的二房东，因盈利模式单一，抗风险差，根本行不通。纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，在产业运营方面是必须下大功夫才能够带来更丰厚的利益。

重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。

与当下市场一股脑捧吹轻资产运营不同。

从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。

一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。

另一方面，“由重转轻”是为了活得更好。随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应受到限制。当产业地产企业到了一定规模之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑。这个时候，仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的，产业地产企业需要增加盈利点，以轻资产的方式降低部分经营风险，虽然单一的轻资产输出很难走下去，但是轻资产输出也有它特殊的使命，解决园区企业在重资产拓展过程的问题。

由此可见，轻资产还是重资产运营并不能一概而论。产业运营，适合自己的才是最好的！