前言

产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

产业园区发展到一定阶段,“走出去”、区外扩张、复制经营是大势所趋……

一、产业园区品牌复制经营的前提条件                                           

园区实施异地扩展和品牌复制经营是事业做大做强的象征,但扩张之举一路高歌猛进并非就是好事,当初地产新贵孙宏斌统领的顺驰集团在全国铺天盖地地拿地扩张,势头几乎盖过行业老大万科,但结果却是折戟沉沙、元气大伤。

产业地产远比住宅地产更趋复杂,产业园区扩张经营、品牌复制自有规律与条件,不顾条件、缺少章法,难免一失,甚至自挖陷阱。

（一）清晰可行的运营模式

以建筑物业为载体的产业园区自有复合而独到的开发运营模式,这种模式既非传统的地产开发,也非纯粹的产业经营,它是“地产开发+产业运营”的“杂交体”、“混血儿”,通过物业开发带动产业聚集,依托地方政策引导产业提升,借助公共服务助推企业发展,最终实现产业园区、进驻企业、区域社会的同步发展、共羸共进。纵观国内产业园区或产业地产项目,大凡取得一定经营绩效的,都是具有较清晰可行的运营模式或者说商业模式,并经过市场的洗礼与检验,逐步成熟和完善的。

创立于1991年的联东集团在产业园区经营领域,经过十余年的摸索,独创了产业聚合U模式,致力于打造产业集聚平台,以联东U谷为品牌,成功进驻北京、天津、济南、青岛、上海、南京、广州、重庆等二十多座城市,产业园区项目四十余个,入园企业超过3600家,堪称目前国内最具规模的产业园区运营商。尽管联东U模式取得了斐然业绩,但也并非尽善尽美,就像《中国房地产报》对2013年中国产业地产30强点评中所说:相对低端的产业水平、缺乏产业引导培育能力和资源问题让联东还停留在“开发商”和“房东”的角色,如何提升盈利水平和产业运营能力是其需要攻克的难关。

联东U谷的路还很长,规模化的联东尚且如此,其他产业地产商更要知不足而后进。据说,联东在苏州的拓展也曾碰壁,苏州对联东U谷的进入毅然说“不”。众所周知,苏州的工业发展成绩斐然,苏州工业园是国内最好的园区之一,并已实现工业园区向科技园区和产业新城、生态新城的过渡转型,苏州工业园的建设运营模式已成为行业的个标杆,并被国内很多产业新区借鉴效仿。联东U谷在苏州的遭遇多少有些“关公面前耍大刀”的意味。

(二)复合优秀的管理团队

人才是核心竞争力。

产业园区不仅要有运营模式,还要有运营团队,运营模式由人所创建。产业园区与产业地产的建设运营涉及项目规划、资金筹措、前期拓展、工程建设、招商营销、运营管理等方方面面,具备这些领域知识的专业人土,尤其是拥有园区规划、企业招商和园区运营等经验的专业人才成为当下各个园区打着灯笼到处找寻的目标。除政府主导的高新区、开发区等经营多年的园区外,多数社会资本投资的非官方背景的园区基本上还处在摸着石头过河的阶段,往往是地产成分重于产业,这些园区和产业地产项目的管理团队极其缺乏产业领域的专才,做起产业园来总是束手束脚,即使勉强建成一个园区,在开辟一个新区域、一个新项目时,仍然拖泥带水。

河北石家庄某上市地产公司欲大举拓展工业地产业务,他们通过猎头找到一位资深的园区运营好手,该公司的工业地产老总直言:“我们不缺地产人才,拿地建房的事我们熟透了,就想找你这样的园区运营高手。”产业园区搞品牌复制、搞扩展经管,就是不断开辟新的战场,必须要有可以并地带兵打仗、精通战法的帅与将。

（三）雄厚的资金实力

做园区运营,没钱是万万不行的。

时下地产公司的融资和卖房遭遇双重压力,一个楼盘尚且艰难,搞产业园区复制经营,就是开多个项目盘子,这肯定会对公司的资金实力和筹资能力提出更高的要求。

天津鑫茂科技投资集团(下文简称“鑫茂集团”)是产业地产的前辈级”企业,创建了国内第一家民营孵化器,鑫茂科技园的开发模式曾被业内誉为“鑫茂模式”,但鑫茂集团目前以高息筹集资金进行全国范围的异地扩张,这无疑是一场“高空走钢丝”。

另一个来自业内人士的消息,天津某产业园主推低密度的独栋和联排办公别墅,但由于产业规划、营销举措和运营管理等原因,在较长时间内,房屋几乎未能出手,资金窘迫,开发商在一段时期内不得不靠民间借贷来缓解资金压力,而这家园区开发商的身后却有着南方某上市公司的投资背景,且该上市公司还以工业地产投资建设为主营业务,不知这样的投资商、开发商背后隐藏了多少经营问题,其未来又能有多大作为?

（四）良好的政府关系

土地资源越来越稀缺,一二线城市更是一地难求。

眼下地产公司拿地和区域政府放地都相当谨慎。意欲异地扩展经营的园区投资商/开发商是否在目标城市、目标区域具有足够的实力攻城略地,同时获取优厚的进驻政策,这需要有十足的政府关系和公关能力。

建立政府关系就是在编织一个纵横交错的大网,各个城市的招商局、园区管委会,以及其他相关部门机构就是这张网的结点。

联东U谷在政府公关和拿地拓展方面勇猛精进,项目开拓颇具建树。海尔工业地产四处拿地,却很少走招拍挂,且价格低廉,其在土地市场的长袖善舞同自身的影响力及与各地政府的融洽关系息息相关。

(五)丰富的产业资源

人才、行业企业、研发机构、中介服务机构等都是产业园不可或缺的资源。做工业园的必须掌握大量的制造型企业,做科园的必须有充足的研究院所、科技企业,做文化园的必须结识一批创意达人和文化企业,否则很难招商,很难运营,很难形成产业聚集。

清华科技园是我国大学科技园乃至国内科技园的一个精品、一面旗帜,笔者在与很多清华的校友谈及清华科技园的成就与地位时,一些“清华人”慷慨陈词:“清华科技园做到现在这样再正常不过,清华出来的做产业的、搞科研的、玩金融的、当官员的比比皆是,各种资源摆在那里,如果做不好,科技园这群人交代得过去吗？”

（六）品牌影响力

一家并不算知名的地产商新近进入产业地产领域,其老板在内部工作会上抱怨道:“现在各地拿地太难啦,没有名气政府都不爱见你,必须想办法提高我们公司的影响力……”

与此形成鲜明对比的是由阿里巴巴集团、中国银泰投资有限公司联合复星集团、顺丰速运(集团)有限公司、三通一达(申通快速有限公司、圆通速递有限公司、中通快递股份有限公司、韵达速递有限公司)等于2013年5月共同组建的“中国智能物流骨干网(简称CSN)即菜鸟网络科技有限公司以建设电商物流产业基地为名,在不到一年的时间里就在杭州、金华、海宁、广州、武汉、天津等国内十几个城市拿下多个地块。尽管被国家商务部官员公开批评“到处拿地走歪了”但其基于阿里巴巴集团品牌影响力之下的拓展速度令人惊叹。

其实,不只菜鸟网络科技有限公司借牌(品牌)打牌,系出名门的清华科技园依托“清华”品牌,已经构建了覆盖上海、昆山、南京、苏州、无锡、南昌、广州、珠海等全国近20个城市及地区的园区额射网络,聚集了超过1000家科技企业和研发机构,成为我国大学科技园的领头羊;而出自邻家北京大学的北大资源集团同样不甘示弱,定位将通过北京大学和方正集团的资源整合,打造囊括科技地产、教育地产健康地产、金融地产于一体的“综合性产业地产”,已拓展出城府园区、上地园区和江西分园、包头分园,以及开发建设中的开封科教园、廊坊软件园等,目前在全国的土地储备总面积业已超过2000万平方米,气势直追清华科技园。而像华夏幸福基业、联东U谷这些在中国产业地产领域的实力派已成为了很多地方政府的“香饽饽”,拓展之势蔚为壮观。海尔、中兴等产业大佬则凭借显赫的“江湖地位”也在全国各地攻城略地,大张旗鼓地建起并非只为自用的产业园区。有实力,就有开拓力,有品牌,就好“耍大牌”。

二、产业园区品牌复制经营的模式                                                  

(一)软输出拓展模式

软输出模式通常指具有较长运营实践经历且业绩卓著的园区依托经营模式、团队人才的优势,进行管理输出,在异地获取园区的管理权甚至依靠品牌实力获得园区项目的股权,负责园区的整体经营管理,推进园区产业运营。

中关村软件园建设于2001年,是中关村国家自主创新示范区中的新一代信息技术产业高端专业化园区,是北京建设世界级软件名城核心区,堪称具有国际品牌力的、最活跃的中小软件企业成长的“硅谷”。

目前中关村软件园正向着区域辐射、创新聚集的方向加遠迈进。中关村软件园正通过建立分园,优化建设一批“兄弟园区”,促进自身及区域产业经济的发展,中关村软件国太湖分园等正是在这一背景下孕育成长的新型园区。中美村软件园通过品牌、运营和管理模式的输出,为分因输血输氧,同时,中关村软件园将原有的各种公共技术服务平台,通过网络形式辐射到全国多个园区,为当地企业提供与北京同等水平的公共服务,并充分利用中关村的行业协会和中介组织为各城市、园区和园区企业提供产业研究、产业政策制定、产业规划咨询、国际市场拓展等服务,为当地培育区域自主创新能力,优化产业结构,助力区域发展。

国内规模型民营孵化器的首创者、产业园区的“老大哥”在茂集团凭借多年的运营经验早早就开始了品牌扩张之路,实施国内范围的产业地产“软扩张”输出。走出天津一隅的鑫茂集团,分别在内蒙古集宁、辽宁沈阳、河北沧州、甘肃酒泉、山东济南等地进行了鑫茂模式输出。鑫茂的“软扩张”与自有资金开发不同,多是区域对鑫茂集团进行委托,鑫茂集团并不进行直接的资金投入,而是从科技园区的征地策划、规划设计、开发建设、招商引资、运营管理、孵化培育等方面进行軟性的、灵活的模式输出。

河北沧州鑫茂园就是这类委托开发模式,园区由山西商人出资支持,地方政府提供政策优惠,鑫茂集团通过输出管理服务获取项目30%的股权,輸出鑫茂模式。位于沈阳于洪区的国际服务外包产业园，同样是鑫茂集团合作开发模式的代表作——通过联手沈阳民营投资者及当地政府进行合作开发,鑫茂集团以服务输出和管理人才输出作价获得了该项目30%的股权,该项目在2013年8月获得了土地指标,针对信息技术、文化创意、∏软件与物流等领域的企业需求进行圆区开发。

当下,很多孵化器尤其是获得国家级孵化器资质的运营机构也纷纷走上靠“软输出”扩展经营的道路。

在经济规模和效益居国内同行业前列的老国企北京京仪集团有限责任公司(下文简称“京仪集团”)是集科研、设计、生产制造、销售服务、工程设计和系统工程成套为一体的集团公司,其打造的京仪集圊科技孵化器是第一个国家级仪器仪表专业孵化器。2013年,京仪集团科技孵化器开始异地扩展,京仪国家级孵化器正式落户广东肇庆市端州区华南智慧城,通过品牌输出和管理输出的方式与广东浩致授资集有限公司共建国家级科技企业孵化器华南园。据说,京仅集团将固此得每年50万元的品牌输出费。

(二)硬建设拓展模式

硬建设拓展模式堪称大投入、大产出的拓展经营模式,这种模式通常由具备一定实力和运营经验的产业地产商或园区运营商直接投资,异地获取土地,全新开发建设规模化的产业园区,甚至产业新城。

此类模式的典型代表有联东集团、华夏幸福基业,天安数码城,等等。毋庸讳言,采用硬建设拓展模式的园区,其开发建设单位往往都脱不开地产基因,所实行的经营模式都折射着地产开发建设的影子,只不过“翻版”或“改版”的程度有所不同。

此种模式本应该是软硬一体化的拓展模式,即在硬建设(载体设施建设)的同时,包含着软性的园区运营管理的移植,这样才能向新拓展园区的企业提供良好的物业空间和增值服务,现实情况却并非如此。

正所谓“尺有所短、寸有所长”,专注于硬建设拓展模式的产业地产商通常强在物业开发建设,弱在产业运营管理,对此业内心知肚明。当然也有园区物业建设与产业运营并重的投资商、运营商,并取得了不俗的业绩,但这样的案例在当下中国属凤毛麟角。

(三)产业链拓展模式

华为、中兴、海尔、清华同方股份有限公司、三一重工股份有限公司等众多产业大佬在全国各地大肆扩张,产业基地、研发中心、配套园区在各个城市的新兴区域落户驻扎,好比美国西部片中的跑马圈地,在这个地方插个旗,这片地就是我的。

这些国际化的制造大户在各个区域建设的园区/基地,除了自用外,可以引进产业链上下游的生产企业、研发机构,服务机构共同进驻,形成颇具规模的产业集群,在打造完整产业链条的同时,通过空余厂房定制和物业出租,获取不菲的物业收益。甚至它们当中的很多园区/基地还事先规划好了配套商业和住宅(公寓),凭借“打擦边球”赚取非本业的地产性收入。

很多描摹产业链拓展模式而建的园区并未达成理想的经营绩效,具有广泛的行业示范效应的旗帜性项目尚未涌现。个中原因很多,有缺乏真正的市场化,园区物业产品和增值服务不能充分满足现实需求的原因:有园区高管团队多为制造业出身,经营理念与管理模式尚未充分接轨产业园区运营实务的原因;有运营目标偏差,园区以产业之名,行地产之事,从而造成核心要务“产业运营”出现真空的原因。无论何种原因,产业链拓展模式都必须尊重“产业为核、地产为壳”的园区运营理念,遵循“产业、物业、商业‘三业’并举,合理配比”的运营精髓。

三、产业园区品牌复制经营“走出去”较为成功的例子                        

清华科技园三种输出模式

清华科技园在全国建有一批分园,在向外地輻射扩展中,清华科技园注重自身品牌管理模式、运营理念、平台服务和资源整合的软辐射扩展清华科技园通常有三种输出模式:

第一种是“投人也投钱”,即旗下公司投入人力、物力,建设园区物业并承担园区运营管理,实现产业引进和产业扶植的结合,这类似于“硬建设拓展模式”。

第二种是“投人不投钱”,借助当地政府的各项优忠政策,由地区企业进行物业开发建设,建成创新创业载体,清华科技园则输出管理团队,负责园区综合运营,把产业引导进去并培植起来。

最能发挥清华科技园的品牌与资源优势的则是第三种“咨询模式”，即输出运营管理服务模式。

清华科技园2009年正式投入使用的“启迪在线”管理系统,从园区管理信息化、服务流程标准化方面梳理了企业信息、行业信息和服务功能等相吴资源,让清华科技园在“软输出”模式上更加高效和顺畅。清华科技园的第二种和第三种输出模式类似于上文所说的“软输出括展模式”。

上海创星园特有的园区经营及企业培育扶持体系

上海创星园(名称寓意是“明星企业的家因”)成立于203年,总部位于张江自主创新示范区核心园。

创星园是国家高新技术创业服务中心、国家级科技孵化器、国家中小企业示范公共服务平台、上海市品牌建设优秀园区。

创星园致力于科技园、产业园的运营建设,前瞻性地提出了“主题定位、产业招商、企业孵化、金融扶持”于一体的园区运营模式,将特色经营、企业扶持、金融助力,作为园区开发建设、招商引资、产业发展的重要手段。

创星园依托专业特色,立足上海,服务全国,以“一星多园区”的品牌连锁发展理念,通过品牌輸出、管理输岀、服务输出、资本输出等模式,创建了上海低碳产业园、上海电子物联产业园、张江新能源孵化园、上海半导体照明产业孵化园、上海创意产业集聚区、张江平湖科技园等一批特色产业园区,总规划面积达到60多平方公里。

创星园结合园区经营管理、企业深度服务的需求,研发搭建了企业宝”、“资金宝”等智能化网络服务平台,形成了创星园特有的线下服务+线上服务+金融投资+孵化加速”的园区经营及企业培育扶持体系。

许多原本经营不善、招商不利、没有企业、没有产业的园区,在引进创星园品牌管理后不久,相继出现产业集聚、企业发展、园区兴旺的可喜局面。一些诸如戴德梁行、高力国际等“五大行”长期无法解决招商难题的园区,在创星园品牌与团队进驻后,问题迎刃而解,纷纷现满租现象。