“岁月飞啊飞啊，手中流沙

千里马，难追花谢

命运迺啊迺啊，无常变卦

越头看谁输谁赢，怕一生赔在输赢”

有人说“国内疫情最困难的时候已经过去，我们园区的出租率又回来了”

也有人说“隔壁的A园区租金都在大打折扣，客户全跑他们那儿去了”......

一场突如其来的疫情，让原本就笼罩在中美博弈下的大环境雪上加霜，好不容易等国内疫情稳定了，欧美地区又沦陷，很多业内小伙伴就透露到，他们园区里的部分企业，二月份闹疫情，三月份工厂招不到人，四五月份呢发现自己境外的合作伙伴“死”了，七八月份呢，还在观望国外的疫情到底什么时候能结束。企业“死”了，园区出租率直线下降，一些没有产业集聚能力和产业生态的园区至今也没缓过来。

中美贸易战也好，疫情带来的冲击、包括新基建也罢，实际上都与两件事情无法脱离关系。第一，与整体经济环境息息相关；第二，政府包括地方政府的管理者层面上，政府的思路、政策和未来整体发展的把控方面都是直接影响产业地产行业能否发展好，能否创造符合市场自身需求的商业模式的土地。而产业园区运营能力将直接决定，运营商能否在动荡的产业地产大环境下逆流而上的关键。

“招商运营，相信对于大部分园区人来说，这是个永恒的话题。”

01

企业的本质诉求

过去我们经常看到淘宝、京东、拼多多经营地风生水起，经营C端生意有两个主要的特点，高频率和标准是可以复制的；但B端不同，B端企业服务第一是低频率，第二是非标准化。

谈到B端企业的需求，也许很多人会想到相对便宜的租金是对于园区最直接的需求。但随着产业的不断发展，企业的需求已经衍生出了不同的需求，租金已经不是影响企业选择园区的唯一标准，也已经不是最关键的的因素。园区运营商更应该关注企业发展的诉求，针对不同类型的企业，不同行业的企业提供针对性的服务、提供专业化的园区。

那么现在企业本质的诉求是什么呢？

以科技创新型企业为例

近日某位行业大佬在参与方升研究活动时透露，三年前他们曾想要引入一家科技型企业入驻深圳园区，但是好说歹说也不肯来。无论是行业大佬所在的公司还是深圳这座城市在国内都是首屈一指的，当时他认为应该是企业不会质疑公司在行业内的战斗力。但实际情况确实这家企业认为当时深圳不具备他们所需要的专业人才，担心企业入驻园区之后人才配套圈层不完善，人才缺失就无法支撑其在当地的业务成长。单一点无法满足企业需求，企业在选择入驻园区时就会百般顾虑。

02

产业园区发展的灵魂

“产业园区的本质和使命是发展产业，即产业就是产业园区发展的灵魂。”

首先，园区运营肯定不会与园区服务画上等号，所谓的园区运营，实际上是贯穿园区发展的全生命周期，从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广到运营服务的全程管理和控制，不仅要为入住企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间阶段充当合伙人，与入驻企业共同成长。

一个产业地产项目招商渠道的搭建，后续运营的持续性投入，轻资产和To B运管等等都是围绕着“人和产”的需求展开。在相应区域之下围绕当地原来的经济基础和产业基础以及政府未来预期，其次当地原来的经济和产业基础在最后实际规划中都会存在一定的差异，基于前两个因素的不同，折射出当地整个服务能力和服务需求，基本能判断内部组成业态之间因地制宜的差异化。

案例分析：星河产业集团作为房企转型的企业，非国企又是中途转型，那强有力的招商体系到底是怎么搭建的呢？

在方升研究与星河产业集团的沟通过程中了解到，目前星河产业集团在招商引资搭建方面在“人”的基础前提下都绕不开“产”的话题。

如惠州星河WORLD，就广东而言，惠州的经济远没有深圳、东莞那么活跃，未来更多的是在大湾区中扮演“承接”的角色，在产业周边的需求不能满足的情况下，在大湾区中承接深圳和广州外溢的优质企业。基于惠州的整体市场环境与深圳的差异，未来其在主力产品的引进方面不会遵循原来在深圳成功引进的科研商办类。

星河产业集团的政策招商而言，无论是在哪一块区域的项目，他们与政府联系最为紧密，了解政府的产业诉求以及未来预期，从而真正的打造一个符合区域特色、满足政府诉求的优质园区项目。

03

总结

1）聚焦产业

聚焦产业是否有助于招商，答案是肯定的，但完成产业聚集的周期是非常漫长的，只能通过招商运营和后期培育获得收益，做产业园区是做不了暴发户的。

2）耐得住寂寞

业态决定了周期，周期又决定了园区不得不去面对成本问题，包括前期投入需要通过长周期的运营才能逐步平衡现金流，这是现在大部分转型企业，尤其是民企一定不能逃避的问题。

另外投资方面，基本的思考原则，抛开已投企业和被投企业，在未来空间选址的必然性之外，真正考虑的还是真金白银，放权尤为重要，园区运营商很难不干预或者不过度干预投资行业的客观发展规律，严格按照金融投资行业的评判标准、金融投资企业在其本身相对成熟的逻辑下经营，过度干预不是特别明智的选择。

3）REITs入市，产业运营达到新高度

园区现金流周转慢，但随REITs开闸，大资管、大运营时代会正式踏入市场，园区运营将直接决定持有资产的价值，未来专业的操盘手和专业经理人将面临更好的未来发展前景。换句话说这也是对于目前园区项目及相关负责人的新一轮挑战。

4）回归城市，狭义的园区和广义的城区的产业基础相结合

前面提到产业园区项目招商运营搭建都是围绕“人和产”展开，目前，高新科技型企业，对高端人才高度的需求和渴望，高端人才在哪儿，企业才会去哪儿。那么高端人才会去哪里呢？传统工业园区的时代已经过去，现在是80、90、甚至95后所主导的市场，打造“产城融合”的园区才是王道。

5）关注政府，注重成发展的客观规律

通俗易懂来说，每个区域、城市的特点、政策都是不同的，产业园区运营商“想要一招鲜，吃遍天”是不现实的。准确把握政府的产业政策、产业定位，简单来讲就是政府的想法，紧扣城市发展的脉搏才是王道，

最后，长期穿透经济周期波动的运营方式才有可能是未来的趋势，能够赚慢钱也是种胸怀

“踏过烽火烟花，才知无情是繁华，

永恒总用变幻来写

浮云下，青山外，天辽阔”