近些年，园区运营服务的好坏已经逐渐成为企业选址的重要的考量因素，越来越成为园区吸引目标客户的核心竞争力，哪家园区运营商能够精准“锁定”目标企业的核心需求，提供有针对性、高品质、差异化的园区运营服务，就必将在残酷的竞争中处于有利地位，但往往众多地方政府园区平台公司又缺乏相应的产业运营能力。

同时，随着存量时代的到来，运营商早期以土地红利为主的经营模式难以为继，未来行业的商业模式必然以资产增值为主。要实现资产增值，必然要求运营商破除地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，做好园区运营全生命周期的打造，创新运营，形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。再加上REITs的推出和发展，为园区运营商提供了一种新的发展机遇，同时也倒逼着运营商必须提升园区运营水平，确保有稳定的现金流和良好的资产包。

在此背景下，各大园区运营商如招商蛇口、深圳湾、中电光谷、鸿坤产业等行业优秀代表凭借自身已有的开发运营经验纷纷踏入产业运营这一领域，加强产业运营能力的建设，试图抢占产业运营这一新的高地。在此背景下，未来的几年里，产业运营很有可能将迎来一轮大洗牌。

除了以上提及的园区运营商，实际上几乎所有园区都会说自己有良好的运营服务体系、有专业的技术服务平台，能满足和解决企业不同生命周期发展的需求和痛点，总之就是无所不能。但深入了解下来发现，绝大多数园区运营商对园区运营服务的理解还停留在初始阶段，整合了一堆工商、财税、法务、人资中介机构，开发了一个看似全能的园区APP，上线了众多看似贴心和周到的服务功能，可实际的利用效率和带来的效应并不乐观。这样的园区运营可以说是“伪运营”。

说到底，各大园区运营商对产业园区运营的思维逻辑并没有真正理顺和掌握。而毫无疑问，谁更接近园区运营逻辑的真相，谁才能在这一轮洗牌中脱颖而出。毕竟产业园区运营板块目前属于是蓝海市场，目前还没有巨头出现，值得大家为之而奋斗。

实际上，产业运营的核心目的是创造最大化的价值，实现政府、企业、运营商三方之间共赢。因而摸准三方的利益点和契合点就至关重要。简单来说，首先政府追求的必然是产业和GDP；企业追求的是降本增效；运营商自身需要通过产业园区的运营增加收入来源，更为关键的是运营商通过运营服务实现资产的增值，而资产的增值又需要有良好的产业资源来作为支撑，因为好的产业资源能带来好的租金收益和服务收益。所以园区运营的核心实际上始终是围绕产业下功夫。

因此，园区运营商的思维逻辑需要从地产思维转变为产业思维、投资思维，跳出卖地模式，舍弃短期地产利益，耐住寂寞，持续深耕，换取长期的产业运营收益，让土地价值变现为长线的GDP。

而围绕产业下功夫，除了做好顶层的规划设计，做好园区的产业定位，根据园规划定位来打造产业，更为关键或者说目前更需要改变的一点是切实给所在园区的企业提供货真价实的服务，解决园区企业发展的痛点、难点，去除华而不实的各种运营口号。

简单的围绕企业降本增效需求，怎么通过一系列的举措，能更好的帮助企业节省成本，或者创造更多附加的价值，便能促进企业的良好的发展。比如最简单的能耗节约，能耗在园区运营支出中占相当大的比重，而能耗较大的一个部分就是电的消耗，因为工商业电价高，一些大型商场或工厂每月都会超过峰值，一度电1块多的用电成本十分高昂。如何能从最简单的能耗上面帮助企业降低成本，同时又能给运营商带来一部分的收益，便是园区运营的一种成功实践。

方升研究曾接触过一家企业，就是基于企业的能耗问题，从为客户降低成本、完成节能降耗指标，带来收益的角度出发，通过为符合要求的园区或企业客户免费安装屋顶光伏电站，所发的电供应园区企业企业使用，每一度电的使用成本能降低约25%；年度所产生的用电费用园区运营商能分得20%左右的收入，这在没有增加额外成本的情况下还能赚取一笔额外的收入，并且切实的帮助园区企业有效的降低了能耗成本，特别是对于那些用电量极大的企业而言，能大幅的降低成本，从细微处实现园区企业和运营商之间的双赢。

运营是一门技术活，运营商可以发挥的空间非常大，简单的能耗降低只是其中一个方向，真正的围绕园区主题产业，提供专业的技术服务，帮助企业成长，进行产业的打造，形成产业的集聚效应，实现上下游产业的良性发展，最终形成产业集群，才是真正的帮助企业降低成长成本和提升效应，同时才能进一步的提升区域的价值和资产的价值，同时满足政府、企业和运营方的利益需求。

“三道红线”、双循环等大环境下，未来的时代一定是产业的时代，而且是新兴产业的时代。行业的整体商业模式必然会从单纯的载体产品提供到多元化的服务提供，从短期开发、产销模式向长期持有运营模式转变。只有掌握园区运营的内在逻辑，不断修炼内功，因地因时制宜创新运营模式，才能更好地脱颖而出。