REITs的出台使园区运营的目标更明确，相关任务指标也有了标准的方向，已发行的几只实际上可以说是产业园区行业中的优等生，接下来会有许多园区进入排队系统，以资产的优质程度作为主要筛选标准。

从市场的角度来看，5月底国务院又进一步提出盘活基础设施政策，会有大量的重资产持有人在做资本运作搭建新的业务模式时，把REITs作为其中一个考虑的方向。投资人市场反应也非常热烈。

民营园区在区域问题、产权问题、租金的稳定性和运营管理持续性问题解决后才会逐步走向大众视野。

第一批发的都是一线的北上广深苏州，据了解现在还有广州科学城、青岛、长沙经开区、厦门软件园，海南的一个高新区，还有东部的一些高新区的资产在排队，大家用REITs去退出的诉求是非常高的。

目前看来，这些产业园区REITs都是区位好，资产好，再加上主体原始权益人也都非常好，都是国家级的园区开发平台机构。所以说结合REITs的要求来讲，产业园可能除了一些硬性条件，要运营三年等，最重要的还是底层现金流，按政策来讲可能现金流好的话，理论上是不分民营还是国资，都有发行的机会。

关键词——“可复制性”，区位可复制性，运营能力可复制性。

如果是以政府园区的角度来讲，肯定是要符合税收、产值高或者人才的指标比较好的。对于一个市场化的园区来讲，还是看你的租金水平或者出租率整个的指标表现。其实这两个维度是矛盾的，但是REITs出来以后，可以尽量在这两个维度之间去找一个平衡点结合点，让他既能在产业上的指标更好，也能资产优化实现好的资产。

REITs虽然复杂，但是相比自持的现金流回流都很长，需要长期的资金占用，REITs是一个能够短期内一次性带来一大笔资金去投入到一个新的开发建设的产品。

因为销售已经面临实际的问题就是用地的条件越来越严格，首先就是自持的比例很高，很多都是有条件销售，这个本质的问题是想卖也根本卖不了。

第二点即使能卖的部分去化的周期也在拉长，而政府园区自持去发展这个产业，通过REITs上市，拿到资产之后继续发展，税收、产值和就业人才是匹配的，提前回收的资金可以对园区基础人群升级，也可以做产业的基金，成为良性的循环。

另外REITs可以成为一个通道和资产包，可以不断地扩募，把开发运营成熟的资产装进去。所以说相比每一次开发都要靠销售去化的难度，REITs是目前很好的一个通道。第一次发REITs是规则多，比较难，但之后就方便了，还可以实现专注于把园区运营做好，放大它的价值。

然而并不是所有的企业都适合做REITs，现实生活中很多老板或者国企也没有想过建更多的园区，就把现有的园区做得非常好了，然后租金回报率甚至达到年化10%，也没有想过做REITs 因为拿到了钱也没有更多的项目去投，这种类型的产权人就自己去用就好了。

另一种确实是自己运营能力也没办法复制和输出了，但是现在又遇到了一些问题，比如说现在经营环境下现金流紧张可以考虑把这些成熟的项目一次性卖出去，这时候可以卖给现在有REITs平台的，也可以考虑卖给产业基金也就是Pre-REITs基金。